Sentencia N° 253 — Sala Constitucional del TSJ, 15 de diciembre de 2020

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia revisó la sentencia dictada el 16 de noviembre de 2017, que confirmaba la resolución de un contrato de arrendamiento entre Getulio Alberto Olivares e Inversiones Gregal, C.A. La parte demandante alegó incumplimiento en los pagos de arrendamiento, mientras que la demandada argumentó que las consignaciones fueron realizadas a tiempo. La Sala concluyó que las consignaciones fueron extemporáneas y que el incumplimiento era suficiente para la resolución del contrato. Sin embargo, se determinó que el fallo impugnado vulneró derechos de defensa y debido proceso, por lo que se declaró nulo y se ordenó el reenvío del caso a un Juzgado Superior para nueva decisión.

Para decidir se observa: Con la prueba instrumental que contiene el contrato de arrendamiento, quedó plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia, hecho que además no fue negado por la demandada, siendo el quid del presente asunto determinar la tempestividad o no del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre del año 2014 y enero de 2015. Con la prueba instrumental que contiene el expediente de consignaciones arrendaticias que fueron ofrecidas por ambas partes, se puede evidenciar que la arrendataria consignó diez mil quinientos bolívares el 1 de diciembre de 2014; doce mil bolívares el 15 de diciembre de 2014; y doce mil bolívares el 3 de febrero de ‘2014’ rectius 2015. En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento las partes acordaron un canon de arrendamiento de once mil bolívares mensuales durante el primer año y doce mil bolívares mensuales durante el último año de su vigencia y siendo que el contrato se pactó por un término de dos años fijos contados a partir del 15 de octubre de 2012, es concluyente que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2014 debía ser por once mil bolívares, siendo que la arrendataria consignó por ese concepto la cantidad de diez mil quinientos bolívares, vale decir, un monto inferior al contractualmente pactado. Para la fecha en que la arrendataria hizo las consignaciones arrendaticias, ya se encontraba vigente la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, la cual no contempla norma alguna que regule la oportunidad en que deben realizarse las consignaciones arrendaticias, por lo que esta alzada considera que debe aplicarse de manera supletoria, las disposiciones que al efecto contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 25 de octubre de 1999, que en su artículo 51 contempla un plazo de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Ciertamente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 55, de fecha 5 de febrero de 2009, expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio respecto a la norma aludida, a saber: ‘ (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). (…)’ Como se aprecia, la Sala en forma meridianamente clara estableció que debe darse preeminencia al acuerdo de las partes respecto a la oportunidad de pagar el canon de arrendamiento, ello en virtud del principio de autonomía de la voluntad y sólo en aquellos casos que en que las partes no indiquen la oportunidad del pago, es que debe entenderse que estas vencen el último día de cada mes calendario. En el caso de marras, las partes acordaron en la cláusula tercera del contrato que el canon de arrendamiento debe pagarse dentro de los cinco primeros días de cada mes por mensualidades vencidas, siendo que conforme a la cláusula primera del contrato el término contractual de dos años fijos se cuenta a partir del 15 de octubre de 2012. Interpretando el contenido de ambas cláusulas, este juzgador concluye que el mes a que se refiere el contrato no es el mes calendario, sino el mes de arrendamiento, que como se dijo, las partes acordaron que iniciaba los días quince de cada mes. Una interpretación contraria, nos conduce a un vacío de quince días entre la fecha de vencimiento de cada mensualidad y la oportunidad del pago, lo que en criterio de esta alzada luce desacertado. Por consiguiente, la arrendataria estaba en la obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, esto es los días veinte de cada mes, habida cuenta que cada mensualidad se vencía los días quince y otorgando los quince días de gracia del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicado supletoriamente ante la laguna que deja sobre el tema la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, tenemos que la arrendataria debía realizar las consignaciones arrendaticias a mas tardar los días cinco de cada mes. Quedó dicho en el decurso de esta sentencia que la arrendataria consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2014, el 1 de diciembre de 2014 siendo su fecha tope para dicha consignación el 5 de noviembre de 2014, resultando concluyente que dicha consignación la hizo en forma extemporánea, amén de que fue hecha por un monto inferior al previsto en el contrato de arrendamiento. Asimismo, la consignación correspondiente al arrendamiento de noviembre de 2014, fue realizada el 15 de diciembre de 2014, siendo que debió ser efectuada máximo el día 5 de diciembre, por lo que también debe considerarse extemporánea. Respecto a la consignación del mes de enero de 2015, que fue realizada el 3 de febrero de ‘2014’ rectius 2015, la misma fue realizada en forma tempestiva, siendo conclusivo que la arrendataria incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2014, no así con el de enero 2015.

1.- Que es COMPETENTE para conocer la solicitud de revisión constitucional efectuada conjuntamente con medida cautelar innominada de suspensión de efectos por el ciudadano Gregori Galindo González, actuando como representante legal de la sociedad de comercio INVERSIONES GREGAL, C.A., de la sentencia proferida el 16 de noviembre 2017, por el Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. 2.- HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional y, en consecuencia, NULO el fallo impugnado. 3.- REPONE la causa al estado de que un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que resulte competente por distribución se pronuncie nuevamente sobre el fondo, con apego al criterio de la Sala expresado en el presente fallo.