En Venezuela ningún inquilino puede ser desalojado sin una orden judicial, y la demanda solo procede por las causales que fija la ley. Las reglas son distintas según el inmueble: la vivienda está protegida por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011) y por el Decreto contra el Desalojo Arbitrario (2011), que exige un procedimiento administrativo previo ante SUNAVI antes de ir a tribunales; el local comercial se rige por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014), con un camino judicial más directo.
Desalojo de VIVIENDA: el camino completo
1. El procedimiento previo ante SUNAVI (obligatorio)
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Decreto N° 8.190 de 2011) exige que, antes de acudir a tribunales, el arrendador agote un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). Allí se intenta una conciliación entre las partes; solo si la vía administrativa se agota sin acuerdo queda habilitado el juicio.
2. Las causales de desalojo de vivienda
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (artículo 91) establece las causales, entre las más usadas:
- Falta de pago de cánones de arrendamiento acumulados (la ley exige la acumulación de cuatro cuotas sin pagar).
- Necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, o de que lo ocupe un pariente cercano (debe probarse).
- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones mayores que exijan desocuparlo.
- Uso indebido o deshonesto del inmueble, o deterioros mayores imputables al inquilino.
3. El juicio y la ejecución
Con la vía administrativa agotada, se demanda el desalojo ante el tribunal competente. Si el juez lo declara con lugar, la propia ejecución está regulada para garantizar que el inquilino no quede en situación de calle (el Estado puede intervenir en la reubicación).
Desalojo de LOCAL COMERCIAL
La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014), en su artículo 40, fija las causales de desalojo del local, entre ellas:
- Falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos.
- Uso del inmueble para fines distintos a los pactados.
- Deterioros mayores causados por el arrendatario.
- Vencimiento del contrato y de la prórroga legal que corresponda.
Aquí no interviene SUNAVI: la demanda se presenta directamente ante los tribunales, por el procedimiento oral.
Lo que NO puedes hacer (desalojo arbitrario)
Cortar los servicios (agua, luz), cambiar la cerradura, sacar los bienes del inquilino, amenazarlo o impedirle el acceso son formas de desalojo arbitrario, prohibidas por el Decreto 8.190. Además de invalidar tu posición en el juicio, pueden acarrear sanciones. La única vía válida es la judicial — la jurisprudencia del TSJ sobre estos casos puede consultarse en la Biblioteca Jurídica de IAJURISS.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar a un inquilino sin ir a tribunales?
No. En Venezuela todo desalojo requiere orden judicial. En vivienda, además, debe agotarse primero el procedimiento administrativo ante SUNAVI. Cualquier desalojo "de hecho" es arbitrario y sancionable.
¿Cuántos meses debe deber el inquilino para poder demandarlo?
En vivienda, la ley exige la acumulación de cuatro cuotas sin pagar. En local comercial, bastan dos cánones consecutivos (artículo 40 de la ley de 2014).
¿Cuánto tarda un juicio de desalojo en Venezuela?
Es variable. En vivienda, la fase ante SUNAVI puede tomar meses y el juicio posterior otro tanto; el proceso completo suele medirse en más de un año. En local comercial suele ser más corto por no requerir la fase administrativa.
¿Qué pasa si el contrato ya venció?
El vencimiento no permite el desalojo inmediato: el inquilino tiene derecho a la prórroga legal (cuya duración depende del tiempo de la relación arrendaticia). En comercial, agotada la prórroga, el vencimiento es causal de desalojo.
Esta guía es contenido informativo general y no sustituye la asesoría de un abogado. Verifica las leyes citadas y la jurisprudencia sobre arrendamiento en la Biblioteca Jurídica de IAJURISS.