La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se pronunció sobre la jurisdicción del Poder Judicial para conocer de la demanda de resolución de contrato de opción de compra interpuesta por la sociedad mercantil Constructora Daso, C.A. contra Octavio Miguel Pinto Blanco, por incumplimiento de pago. La Sala determinó que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer el caso, revocando la decisión anterior que había declarado la falta de jurisdicción del juez frente a la Administración Pública. Se ordenó la remisión del expediente al tribunal de origen para continuar con el proceso.
Extracto de la motiva
Resulta evidente para esta Máxima Instancia que en la norma antes citada, se establecen mecanismos de protección a los compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo la construcción, preventa y venta, para así evitar que sean víctimas de un sistema que puede funcionar en condiciones desiguales. En ese contexto, es importante indicar que la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal mediante la sentencia Nro. 969 de fecha 23 de noviembre de 2016, interpretó el referido artículo y explicó -entre otros aspectos- lo siguiente: ‘Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: ‘que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador’. (Resaltado de la Sala). Al respecto, dicha Sala dejó sentado que las partes tienen ‘el derecho de anular o rescindir un contrato’ por una causal existente en el momento de la celebración del mismo, en cambio, ‘el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a dicha celebración’. Igualmente, explicó que tanto ‘la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido’, que no abarcan el mismo concepto, pues considera que ‘la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferenciación es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial’.
Dispositiva
Declara de Oficio: PRIMERO: LA FALTA DE JURISDICCIÓN, de este Juzgado, para tramitar y resolver la demanda y seguir conociendo el fondo del presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda en construcción, interpuesto por el abogado YULY MELERO MATERANO, inscrito en el inpreabogado bajo el número 68.276, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., contra el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, de conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, y artículo 59 del Código de Procedimiento Civil.