Sentencia N° 16 — Sala Político Administrativa del TSJ, 9 de febrero de 2023

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión, declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por Servicios Inmobiliarios, S.A. contra Proyectos Santa Teresa Plaza, C.A. por incumplimiento de contrato de opción de compra venta. Se ordenó a la demandada pagar a la actora la suma de veintinueve millones quinientos veintinueve mil trescientos sesenta bolívares, más la corrección monetaria correspondiente desde la interposición de la demanda hasta la publicación del fallo. La Sala también acordó oficiar al Banco Central de Venezuela para calcular la indexación y los intereses aplicables a la suma condenada.

En virtud de lo anterior, este Órgano Jurisdiccional estima que la pretensión principal dirigida a “(…) la inmediata entrega mediante documento público debidamente protocolizado en el Registro Inmobiliario competente de las trescientas sesenta (360) unidades habitacionales, conforme al contrato suscrito (…)”, no puede ser cumplida por causa imputable a la contratista, debido a la inexistencia de las aludidas viviendas, por tanto, aún cuando lo que correspondería sería ordenar el cumplimiento del aludido contrato, mal podría esta Sala dictaminar tal requerimiento, en virtud de la imposibilidad física del mismo, por lo que se declara improcedente dicha petición. Así se determina. Precisado lo anterior, pasa esta Máxima Instancia a revisar la solicitud subsidiaria efectuada por la empresa demandante, circunscrita al pago de “(…) SETENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (BS. 75.463.920,00), más la indexación calculada y actualizada a la fecha de ejecución de la sentencia (…)”. En ese orden de ideas, hay que advertir que en el aludido contrato se previó en su Cláusula Novena una sanción aplicable ante el supuesto de incumplimiento de las obligaciones, la cual estableció que si por causas imputables al vendedor, no se llegare a protocolizar el documento definitivo de compra venta de las viviendas objeto del mismo, la sociedad mercantil Proyectos Santa Teresa Plaza, C.A. (vendedora) debería pagar a la empresa Servicios Inmobiliarios, S.A., (compradora) una penalidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del monto que hubiere recibido a título de adelanto del precio, y que en el caso de autos se traduce en la obligación de la empresa accionada a pagar la suma de nueve millones ochocientos cuarenta y tres mil ciento veinte bolívares (Bs. 9.843.120,00), por concepto de dicha penalidad a la hoy demandante. Frente a ello, no hubo oposición por la representación judicial de la sociedad mercantil Proyectos Santa Teresa Plaza, C.A., por cuanto no hubo contestación de la demanda, y estuvieron ausentes tanto de la Audiencia Preliminar como de la Audiencia Conclusiva. Precisado lo anterior, esta Sala advierte que lo que pretende la parte accionante como petición subsidiaria, es el “cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios”, toda vez que solicita el pago -para ese momento- de la suma de setenta y cinco millones cuatrocientos sesenta y tres mil novecientos veinte bolívares (Bs. 75.463.920,00), más la indexación correspondiente, cantidad ésta que resultó de la sumatoria de las cantidades correspondientes al adelanto otorgado al momento de la firma del contrato de “opción de compra venta” y el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, como la penalización prevista en la Cláusula novena del aludido contrato, como compensación por daños y perjuicios.

Se ORDENA a la referida sociedad mercantil a pagar a la empresa accionante la suma de veintinueve millones quinientos veintinueve mil trescientos sesenta bolívares sin céntimos (Bs. 29.529.360,00), en la actualidad la cantidad de doscientos noventa y cinco mil doscientos noventa y tres con sesenta céntimos (Bs. 295.293,60), la cual resultó de la sumatoria de las cantidades correspondientes al adelanto otorgado al momento de la firma del contrato de 'opción de compra venta' y el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, como la penalización prevista en la Cláusula novena del aludido contrato, como compensación por daños y perjuicios.