Sentencia N° 1521 — Sala Político Administrativa del TSJ, 14 de diciembre de 2016

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se pronunció sobre la falta de jurisdicción alegada por la empresa Inversiones Orica, C.A. en relación a una demanda interpuesta por Servicios Inmobiliarios, S.A. La Sala determinó que el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes estaba destinado a cumplir con las metas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, lo que implica que el conocimiento del asunto corresponde a los órganos jurisdiccionales competentes en materia contencioso-administrativa. La Sala destacó que, según la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cualquier rescisión de contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo que limita la jurisdicción del Poder Judicial en este tipo de casos. Sin embargo, se concluyó que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción en este caso específico, dado que el contrato se rige por la Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela. Finalmente, la Sala declaró improcedente la falta de jurisdicción alegada por Inversiones Orica, C.A., ordenando que el expediente sea remitido al Juzgado de Sustanciación para continuar con el proceso legal correspondiente.

Corresponde a esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia pronunciarse respecto a la solicitud efectuada por la representación judicial de la sociedad mercantil Inversiones Orica, C.A., relativa a la declaratoria de falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, para conocer de la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Servicios Inmobiliarios, S.A. A tal fin, se observa lo siguiente: La representación judicial de la sociedad mercantil Servicios Inmobiliarios, S.A., filial de Petróleos de Venezuela, S.A., ejerció una demanda por resolución del contrato de “opción de compra venta” sobre doscientos cuarenta (240) apartamentos, celebrado con Inversiones Orica, C.A. Dicho contrato fue suscrito con el fin de que la empresa demandante “diera cumplimiento a las metas trazadas por el Ejecutivo Nacional en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela”. En este orden de ideas, considera necesario la Sala Político-Administrativa traer a colación el artículo 1° de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, que dispone lo siguiente: “Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”. Sobre el contenido de la norma transcrita, esta Sala en sentencia número 00761 del 29 de mayo de 2014, señaló que lo pretendido por el aludido instrumento normativo es impedir que los eventuales compradores y las eventuales compradoras suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, que estipulen condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que, en definitiva operen en detrimento de los y las adquirientes. Asimismo, aprecia este Máximo Tribunal que el artículo 18 eiusdem contempla lo siguiente: “Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala). Como bien lo estableció esta Sala Político-Administrativa, mediante la aludida sentencia número 00761, publicada el 29 de mayo de 2014, para que los constructores o las constructoras, las contratistas, los productores o las productoras y los promotores o las promotoras de vivienda “puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del contrato que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión”. Asimismo, en el aludido fallo se advirtió conforme a lo previsto en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que si cualquiera de los sujetos enumerados pretende rescindir un contrato celebrado sobre un inmueble en construcción o aún no construido deberá acudir ante “un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”. (Vid. sentencia número 00761 del 29 de mayo de 2014). En este contexto, cabe hacer mención a la decisión número 00969 del 23 de noviembre de 2016, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual estableció lo siguiente: “(…) Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”. (…) De manera que, a criterio de esta Sala, debió considerarse que las partes tienen el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración. En efecto, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, que no abarcan el mismo concepto, como lo sostiene el fallo de la Sala Político Administrativa, pues se insiste, la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferenciación es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial. Por ende, la resolución del contrato encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, siendo una de esas causales precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación.

En mérito de los razonamientos expuestos, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la falta de jurisdicción alegada por las representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ORICA, C.A. Publíquese, regístrese y comuníquese. Remítase el expediente al Juzgado de Sustanciación para que la causa continúe su curso de Ley. Cúmplase lo ordenado.