Sentencia N° 1105 — Sala Político Administrativa del TSJ, 23 de octubre de 2018

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se pronunció sobre el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por la sociedad mercantil H.D. Inversiones, C.A. contra la decisión del Juzgado Primero de Primera Instancia que declaró sin lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción. La Sala confirmó la jurisdicción del Poder Judicial para conocer de la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta de un inmueble, estableciendo que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no exige un procedimiento administrativo previo para tal acción.

Corresponde a esta Sala Político Administrativa emitir un pronunciamiento con relación al recurso de regulación de jurisdicción planteado, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en el numeral 20 del artículo 23 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los artículos 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual observa: Mediante sentencia del 13 de junio de 2018, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano del Estado Nueva Esparta declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada relativa a la falta de jurisdicción prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ello así, de la revisión del expediente se observa que el fondo del asunto se circunscribe a la exigencia del cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción a compra-venta de un bien inmueble (apartamento) suscrito entre la ciudadana Yunelsy Calvo Serrano y la sociedad mercantil H.D. Inversiones, C.A. “promotora inmobiliaria”, ubicado en el Piso Nro. 3 del Edificio Multifamiliar H.D. Building Jorge Coll, en el Estado Bolivariano de Nueva Esparta. En tal sentido, a fin de resolver lo conducente esta Sala Político-Administrativa advierte que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, estableció, en su artículo 1, lo que sigue: “Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”. Del aludido instrumento normativo se desprende que el objetivo del mismo es impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, que estipulen condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que, en definitiva operen en detrimento de los adquirientes. (Vid. Sentencia Nro. 00761 del 29 de mayo de 2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A.). Asimismo, aprecia este Máximo Tribunal que en el Título III de la Ley in comento, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en proceso de Construcción o aún no Construidas, en su artículo 9, dispone que: “Artículo 9. La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia”. De igual modo, el artículo 18 del mencionado instrumento legal regula lo concerniente a la rescisión de los contratos así: “Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala). Las normas citadas prevén mecanismos de protección a los compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, preventa y venta, para así evitar que sean víctimas de un sistema que puede funcionar en condiciones desiguales. Sin embargo, de la lectura de las actas del expediente, se observa que la pretensión principal de la demandante es el cumplimiento de un contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes el día 28 de abril de 2011, cuyo objeto es un inmueble destinado a vivienda ubicado en el piso Nro. 3 del Edificio Multifamiliar H.D. Building Jorge Coll, en la ciudad de Porlamar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, y no a la rescisión del contrato a que se refiere la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en su artículo 18 antes mencionado. Asimismo, debe indicarse que del análisis de la normativa in comento no se desprende que para ejercer una demanda por cumplimiento de contrato como la de autos sea necesaria la previa realización de un procedimiento administrativo ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. En adición a lo anterior, importa señalar que esta Máxima Instancia al resolver un asunto similar al presente (cumplimiento de contrato de “opción de compra-venta” de vivienda), estableció que dicha pretensión se encuentra vinculada “(…) al traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil y siguientes, [por lo cual] se colige que dicha acción debe ser conocida por la jurisdicción civil ordinaria, conforme a las disposiciones del Código de Procedimiento Civil”. (Vid. sentencias de esta Sala números 0033 del 5 de febrero de 2015 y 00039 del 21 de enero de 2016). (Agregados de la Sala). Sobre la base de lo expuesto, concluye esta Sala que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda por cumplimiento de contrato opción a compra-venta de un inmueble destinado a vivienda interpuesta por la ciudadana Yunelsy Calvo Serrano contra la sociedad de comercio H.D. Inversiones, C.A. Así se declara. En consecuencia, se confirma la decisión de fecha 13 de junio de 2018, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Así se decide. Finalmente, se condena en costas a la empresa accionada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.

1.- SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por las apoderadas judiciales de la sociedad de comercio H.D. INVERSIONES, C.A. 2.- QUE EL PODER JUDICIAL TIENE JURISDICCIÓN para conocer de la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta de un bien inmueble destinado a vivienda con solicitud de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar interpuesta por la ciudadana YUNELSY CALVO SERRANO contra la mencionada empresa. 3.- Se CONFIRMA la sentencia dictada el 13 de junio de 2018, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Se CONDENA en costas a la empresa demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.