Sentencia N° 297 — Sala de Casación Social del TSJ, 13 de agosto de 2019

La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia de la Magistrada Marjorie Calderón Guerrero, decidió a favor de la ciudadana Marcis Carolina Gil Lucart, quien actuó en nombre de sus hijas en un caso de retracto legal comunero contra la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Las Colinas, C.A. La decisión anula el fallo anterior y declara con lugar el recurso de casación, permitiendo a las menores subrogarse en los derechos adquiridos por la demandada en la compra del inmueble en cuestión. Se ordena el pago del precio de la venta y los gastos generados, así como la realización de una experticia complementaria para determinar los montos exactos a cancelar.

Respecto de la disconformidad al haber acordado solamente el pago del precio pagado por la compradora a cada uno de los comuneros (vendedores) por la adquisición de los correspondientes derechos y acciones expresados en el documento público de compra venta, así como los gastos generados en la respectiva venta, cuando las disposiciones legales aplicables en materia de Retracto Legal (artículos 1.538, 1.544 y 792 del Código Civil), establecen que adicionalmente al precio de venta pagado por la compradora, debe pagársele a ésta los desembolsos por las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble y los gastos útiles que hicieron la cosa más productiva, así como tampoco se previó la indexación de las cantidades que la parte retrayente deberá reintegrar a la compradora, primero hay que dejar establecida la procedencia del retracto legal a favor de la parte actora. En ese contexto, el artículo 1.546 del Código Civil regula el retracto legal en los términos siguientes: “El Retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las misma condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietario quieran usar el retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”. Del citado artículo, se puede inferir que el retracto legal del comunero es el derecho real que confiere la ley a cada uno de los partícipes proindiviso en el dominio de una cosa, para subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la cosa común por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que ésta no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En conexión con lo anterior, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia respecto de un extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. En el caso de retracto legal no existe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño. Ahora bien, la jurisprudencia ha venido sosteniendo que la ley exige ciertos requisitos indispensables para hacer posible accionar por “retracto legal comunero”, indicando lo que se transcribe a continuación: i) que la cosa tenga varios propietarios y que no admita una cómoda división sin menoscabo, toda vez que si ella permite ser dividida, los inconvenientes que presentaría la comunidad podrían evitarse dividiéndola, siempre que esa división no produzca algún menoscabo; ii) que la cosa haya sido traspasada en propiedad a un extraño a la comunidad, gracias a una venta o dación en pago; iii) que la cosa en comunidad no haya sido ofrecida en venta a los otros copropietarios, previamente pues de ser así, éstos tuvieron la oportunidad de adquirir ese derecho y al no aceptar la venta propuesta por su comunero, manifiestan su desinterés por quedar como dueños absolutos de la cosa o aumentar su cuota parte; iv) ese derecho a subrogarse al extraño no es indefinido, se halla limitado en el tiempo, por cuanto chocaría contra un principio de derecho generalmente aceptado por los sabios del derecho; acogido por casi todas las legislaciones que buscan que la propiedad sea firme, logrando con ello, que una adquisición de este tipo no pueda ser disuelta, sino poco tiempo después de efectuada, consolidándose el derecho de propiedad, luego de transcurrido determinado tiempo.

Se declara con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 16 de noviembre de 2018 por el Juzgado Superior de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui; se anula el fallo recurrido y se declara con lugar el retracto legal comunero que sigue la ciudadana Marcis Carolina Gil Lucart, actuando en nombre y representación de sus hijas G.A.D.G. y C.V.D.G.