Sentencia N° 753 — Sala de Casación Civil del TSJ, 24 de noviembre de 2023

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar el recurso extraordinario de casación interpuesto por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. contra la decisión del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Miranda. La sentencia confirmaba la decisión del juzgado de primera instancia que había declarado sin lugar la demanda de reintegro por sobre alquiler y la demanda subsidiaria de preferencia arrendaticia contra INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. La Sala fundamentó su decisión en la falta de aplicación de normas relacionadas con la regulación del arrendamiento inmobiliario, destacando que las partes habían acordado los cánones de arrendamiento de mutuo acuerdo, lo que excluye la aplicación de la fórmula matemática prevista en la ley.

Al establecer la recurrida, que de conformidad con las normas aquí delatadas “(...) la determinación de los cánones de arrendamiento para los inmuebles destinados a uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no lograr un consenso, deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que esta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo.", "deja de aplicar en el caso que nos ocupa "el método CAF", y por tanto la operación contenida en la FORMULA (sic) MATEMATICA (sic) antes referida, la cual es de impretermitible aplicación a los fines de la determinación o cálculo del canon de arrendamiento fijo de un local comercial, lo que implica a su vez, por ser parte indispensable de la misma y ser un factor o elemento primordial de ella a tomar en cuenta, que el arrendador por tanto y ex artículo 31 ibídem, haga determinar previamente a la celebración del contrato o a la adecuación del mismo, el VALOR ACTUALIZADO DE INMUEBLE (VI), sin el cual no es factible la APLICACIÓN de tal fórmula en dos (2) -CAF y CAM - de los tres (3) METODOS (sic) que establece el uno cualquiera de ellos - a precitado artículo 32 y que pueden ser seleccionados su libre albedrío de COMUN (sic) ACUERDO entre arrendador y arrendatario. Lo único que arrendador y arrendatario pueden de común acuerdo y que la ley deja a su libre albedrío, es SELECCIONAR uno cualquiera de los tres (3) METODOS (sic), establecidos en los numerales 1, 2 y 3 de la norma delatada (art. 32), pero en el entendido que en dos (2) de ellos (CAF y CAM), insistimos, es ineludible la aplicación de la precitada fórmula matemática para calcular el canon de arrendamiento; pero nunca que arrendador y arrendatario puedan de común acuerdo determinar empíricamente el monto del canon, y mucho menos fijarlo; estando pautado además y expresamente, que en caso de no poder llegar a un convenio en la escogencia del METODO (sic), o en relación a uno de los factores de la fórmula matemática (caso de los métodos CAF y CAM), deberá solicitarse a la SUNDDE, determine el monto del canon, aunque igualmente la citada dependencia administrativa (SUNDDE), tiene la ineludible, obligatoria y necesaria obligación de aplicar la referida fórmula matemática para determinar o calcular dicho monto en los casos de los métodos CAF y CAM (lo que reiteramos, necesariamente presupone ex articulo 31 antes citado, que ya se encuentre determinado previamente el valor actualizado del inmueble mediante un avalúo factor VI -), habida cuenta que lo único que dicho organismo puede variar de la misma, pero en forma motivada y cuando así lo determinen o requieran razones de interés público o social, es el factor %RA, vale decir, el porcentaje de rentabilidad anual de dicha fórmula, más nada. El artículo 32, establece lo siguiente: (...Omissis...) Por su parte el artículo 31 delatado establece la obligatoriedad de determinar para el momento de una transacción arrendaticia, el valor actualizado del inmueble (VI), mediante un avalúo realizado según el método de costo de reposición, supervisado y bajo la metodología señalada por la SUNDDE, lo cual no se hizo nunca el caso que nos ocupa; a su vez el artículo 17 ejusdem, prohíbe taxativamente calcular cánones de arrendamiento que no lo sean de acuerdo a los métodos establecidos en el precitado artículo 32, lo que tampoco se hizo en el caso de autos; y finalmente el artículo 3 delatado establece la irrenunciabilidad de los derechos que consagra el Decreto 929, al punto que hace NULO cualquier renuncia, menoscabo o disminución de dichos derechos, los que en el caso, resultaron evidente y objetivamente violados y menoscabados. Las normas legales que el Juez (sic) debió aplicar y no aplicó para resolver la presente controversia, son precisamente las normas delatadas como infringidas por FALTA DE APLICACIÓN (sic), esto es, los artículos 32, 31, 17 y 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (Decreto 929), y que en el caso de la determinación de un canon de arrendamiento fijo, como el que nos ocupa, impone obligatoriamente el uso de la fórmula matemática a la que hemos venido haciendo referencia, no siendo posible que las partes lo fijen de común acuerdo, tal y como se estableció en la aquí recurrida. Las razones que demuestran la aplicabilidad de las normas delatadas, están en que es imposible, por un imperativo legal, que el arrendador y los arrendatarios puedan de mutuo acuerdo fijar empíricamente el monto del canon, ya que para ello es de indispensable aplicación la fórmula matemática señalada como omitida por la recurrida y llevar a cabo el avalúo previo en los términos de ley, esto es, según el método de costo de reposición bajo la fiscalización y metodología ordenada por la SUNDDE. La falta de aplicación que hizo el ad quem, fue determinante en el dispositivo para declarar sin lugar la demanda, ya que al obviar la aplicación de la fórmula matemática que contempla el artículo 32, y el avalúo previo que conlleva su aplicación (el avalúo del artículo 31), le permitió declarar al folio 48, primer párrafo de la recurrida "...que sin lugar a dudas se puede concluir, que a los autos no cursa elemento probatorio alguno que demuestre el cobro cánones de arrendamiento establecidos en contravención a la estipulado en el vigente Decreto Ley, ni que éste se haya aumentado en contravención a lo pactado por las partes; motivos por el cual se desecha del proceso los alegatos expuestos por la parte recurrente sobre lo aquí resuelto.- Así se establece." (Destacado en negrillas nuestro)…”. Para decidir la Sala observa: El formalizante recurrente acusa el vicio de falta aplicación, de la siguiente forma: “…Las razones que demuestran la aplicabilidad de las normas delatadas, están en que es imposible, por un imperativo legal, que el arrendador y los arrendatarios puedan de mutuo acuerdo fijar empíricamente el monto del canon, ya que para ello es de indispensable aplicación la fórmula matemática señalada como omitida por la recurrida…”. Respecto a la falta de aplicación de una norma, la Sala ha señalado en innumerables sentencias que la misma ocurre cuando el órgano jurisdiccional no menciona la norma a considerar por desconocimiento, por considerarla inexistente, o por suponer que la misma no se hallaba vigente para determinar y elaborar sus conclusiones en el dispositivo del fallo. Para corroborar lo denunciado, esta Sala, en aplicación del principio de brevedad del fallo, pasa a transcribir parte de la extensa sentencia recurrida, la cual es del siguiente tenor: IAJuriss.com | Base de Datos Jurídica de Venezuela | Página 8 de 47 \

Se declara SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte demandante recurrente, contra el fallo proferido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en los Teques, en fecha 23 de mayo de 2023. Se CONDENA a la recurrente al pago de las costas procesales del recurso.