Sentencia N° 660 — Sala de Casación Civil del TSJ, 5 de diciembre de 2024

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declara con lugar el recurso de casación interpuesto por la Sociedad Mercantil INVERSORA NAPLES, C.A. contra la decisión del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de Carabobo, que había declarado inadmisible la demanda de desalojo. La Sala determina que se cumplieron los requisitos para el desalojo, dado que el contrato de arrendamiento había vencido y no existía acuerdo de prórroga. Además, se establece que la parte demandada no puede alegar tácita reconducción debido a la notificación de no renovación del contrato.

En este orden de ideas, quien aquí decide observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en la misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial, así como cumplimiento de alguna cláusula contractual, en este caso se incoa demanda por desalojo conjuntamente con solicitud de cumplimiento de la cláusula duodécima, entendiendo que la pretensión del desalojo y el cumplimiento del contrato tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1.167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1.159 del Código Civil. En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones. (Vid sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Exp. AA20-C-2022-000012). En este orden de ideas, LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nro. 3.584, de fecha seis (06) de diciembre de 2005, caso: Vera Bravo de Rodríguez y otros, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con cumplimiento de contrato, de la forma siguiente: (…) De las sentencias parcialmente transcritas se desprende que, tanto la Sala de Casación Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia han ratificado continuadamente la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de resolución o cumplimiento de contrato, y desalojo de conformidad con lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto traería como consecuencia una inseguridad procesal absoluta, para la parte demandada al no tener certeza sobre la acción que se está haciendo valer en su contra trasgrediendo el derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo el debido proceso; razón por la cual se debe declarar Inadmisible. Así las cosas, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener cumplimiento de las cláusulas contractuales. Lo anteriormente expuesto, deja ver palmariamente que en el presente caso, estamos en presencia de un típico caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes, así como por procedimientos disímiles, que engendra la inadmisibilidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual considera esta alzada que se encuentran dados los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la doctrina y jurisprudencia antes citadas.

Se declara con lugar la demanda por desalojo de local comercial, ordenando a los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PARISI ROUSSENOFF y RAÚL ALBERTO RODRÍGUEZ ANDRADE entregar el inmueble arrendado. Se declara sin lugar la reconvención propuesta por los demandados.