TSJ/SCC, Sent. N° 000565, Exp. 21-385, 01/11/2022
Extracto de la motiva
motivación de cada una de ellas se contrapone por lo que toca a esta Superioridad dilucidar la existencia o no de incumplimiento y la imputación de estos a quien corresponda; en este orden de ideas tal y como fue señalado a los autos, no existe incumplimiento alguno del contrato que nos ocupa, por parte de sus contratantes, anterior a la negativa del operador bancario de otorgar el crédito solicitado para la ejecución del proyecto habitacional, por lo que las motivaciones de resolución deberán ser revisadas para verificar eventuales hechos de incumplimiento posteriores al momento en que el mencionado crédito fue negado y así se declara. Así las cosas, debemos partir de la noción que el contrato objeto de la presente resolución, hasta tanto no sea declarada esta última, se encuentra plenamente vigente entre las partes, por lo que es menester verificar si existen elementos que determinen el incumplimiento denunciado, para lo cual se observa que: PRIMERO: Siendo que el artículo 1.160 del Código Civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley; en tal sentido las partes estaban obligadas a continuar con el cumplimiento del objeto para el cual contrataron, mientras estas no hayan acordado resolver el mismo o que se haya cumplido alguna cláusula resolutoria con lo cual el contrato quedaría resuelto, siempre y cuando claro está que las partes estuvieren de acuerdo con la verificación de tal causal. Así las cosas, se constata que antes de que la entidad bancaria negara el crédito solicitado, las partes tuvieron que cumplir con una serie de diligencias no contempladas en el contrato de marras, pero que sin embargo era necesario para solicitar el crédito en cuestión y fueron ejecutadas como parte de la prestación subjetiva [no contemplada expresamente] para el lograr del objeto del contrato. Ahora bien, no existiendo una causal que prevea que en caso de que la entidad bancaria niegue el crédito el contrato quedaría resuelto de pleno derecho, lo lógico es que si el contrato seguía vigente, se buscara una nueva entidad bancaria para tramitar nuevamente el crédito, toda vez que por el contrario sería ilógico que todo el trabajo efectuado se pierda por la sola decisión de un tercero y el conformismo de un contratante cuyas obligaciones no comprometieron perdida alguna respecto del bien aportado. SEGUNDO: Por máximas de experiencia, quien es propietario del inmueble es quien debe solicitar el crédito bancario, toda vez que justamente es el inmueble involucrado que posteriormente se constituye como garantía para cubrir las obligaciones crediticias a que hubiere lugar. Por otra parte, en contraposición a lo señalado, si bien los contratantes acordaron que entre los dos abordarían las gestiones para obtener el crédito, la parte que elaboró el proyecto habitacional, tuvo que cumplir con proveer todo lo necesario para sustentar la viabilidad del proyecto, tales como perisologías, memoria descriptiva de la obra, estudios del terreno, proyección de costos, ganancias, rentabilidad, todo ello a cargo del proyectista, como parte de su gestión de obtención crediticia, lo cual -a decir de ambas partes- fue cumplido. Ahora bien, tales recaudos son en términos generales requisitos fijos o constantes solicitados para su estudio por parte de cualquier ente bancario ante el cual es tramitada una solicitud crediticia, por lo que tal obligación [no expresada en el contrato] ya se encontraba cubierta para el caso en que fuera solicitado un nuevo crédito bancario para lograr el objeto contractual. TERCERO: Nuevamente, destacando el hecho de que el contrato bilateral suscrito por las partes no había concluido entre ellas, no existe a los autos prueba alguna donde se justifique que existiendo un proyecto habitacional, cuya ejecución se encuentra pendiente, la demandada haya reconocido que ciertamente fue efectuado un nuevo proyecto de mayor envergadura en el terreno que contractualmente aportó para el desarrollo del proyecto habitacional ya identificado, ello sin anuencia del otro contratante o que mediase notificación alguna del mismo. Por otra parte observa esta alzada que la parte demandada alegó que en el contrato de marras, establecieron de alguna manera la posibilidad de que se suspendiera la ejecución o actividad del proyecto o de la obra, por existir interés de un tercero en adquirir el proyecto, así como de ejecutar total o parcialmente tal obra, en cuyo caso las partes establecieron a través de la llamada Cláusula de Contingencia que su mandante compensaría a la parte actora con un trece por ciento [13%] calculado sobre el monto total de la negociación con el tercero y que a partir de allí la parte actora pretende hacer ver como una conducta ilícita y contraria al contrato suscrito entre las partes, que un tercero haya podido preparar un nuevo proyecto para realizar una obra sobre el terreno de su propiedad, lo cual según sus dichos, por una parte, no implica incumplimiento alguno de las obligaciones contractuales asumidas para con la parte actora, y que, de haberse materializado el interés de ese tercero de ejecutar el proyecto inicialmente pactado, de efectuar uno nuevo, o la obra en sí, sería entonces procedente la cláusula penal establecida por las partes contratantes, y que cuantifica y limita el monto de los daños y perjuicios que se pudiesen haber causado, debiendo ni aplicar entonces lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil. Por lo que ante este supuesto de hecho, los daños y perjuicios serían los previstos por las partes en el contrato suscrito, y no los que pretende exigir la parte actora a través de su libelo de demanda, señalando también que tampoco ocurrió en el presente caso el supuesto de hecho previsto contractualmente y referido en la señalada cláusula de contingencia. Por último que el inmueble aportado no se ha efectuado trabajo alguno en el mismo. Ahora bien, verificados los medios probatorios en el presente juicio, se establece que no consta a los autos elemento alguno que demuestre que las partes hayan decidido hacer uso de la cláusula de contingencia, o que el tercero que ejecutó el nuevo proyecto habitacional haya manifestado la voluntad de concluir el proyecto aportado por la accionante o su intención de adquirir el inmueble y el proyecto en cuestión; en este sentido el nuevo proyecto habitacional, el cual -como ya fue señalado- fue reconocido por el demandado, fue elaborado con única anuencia de este último, no obstante que el inmueble se encontraba afectado al contrato de marras y de encontrarse pendiente un proyecto para su ejecución. Por otra parte, el demandado alegó que el inmueble aportado a pesar de existir el nuevo proyecto el mismo no ha sido edificado, alegato que no fue probado a los autos. Continuando con lo expuesto y recapitulando el caso de marras se evidenció: • La existencia un inmueble afectado contractualmente para la ejecución de un proyecto habitacional aún pendiente. • El contrato objeto de la presente acción, se encuentra aún vigente entre las partes toda vez que no existió acuerdo alguno entre los contratantes que se resolviera el mismo. Por otra parte. No consta en el contrato o a través de acto posterior la existencia y verificación de una cláusula resolutoria que hubiese puesto fin al vínculo contractual que une a las partes en el presente juicio. • Que en un momento determinado el propietario del inmueble no continuó con gestión alguna para la consecución del fin contratado, evidenciando una actitud omisiva toda vez que, a pesar de haber cumplido con las obligaciones expresamente pactadas en el contrato, sin embargo posteriormente a la negativa del crédito solicitado, dejo a un lado el contrato sin procurar hacer nueva tramitación [aun cuando no estuviese expresamente previsto en el contrato] para lograr el fin del mismo. En este orden de ideas, se evidencia que la parte demandada abandonó la continuación de todos aquellos actos que pudieran llevar a buen puerto la ejecución pactada, excusándose en la negativa del operador bancario, cuando bien pudo efectuar