Sentencia N° 499 — Sala de Casación Civil del TSJ, 14 de agosto de 2024

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declara SIN LUGAR el recurso de casación interpuesto por la parte demandada, HAYDANA MARÍA PÉREZ MARCANO, contra la sentencia del Juzgado Superior Décimo. Se confirma que el demandante, JOSÉ GREGORIO ROMANIELLO COVA, cumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que la demandada no presentó la documentación necesaria para la protocolización del contrato de opción de compra venta. Se condena a la parte recurrente al pago de las costas del recurso.

Sobre el particular, esta Sala ha señalado reiteradamente que la infracción por quebrantamiento u omisión de las formas sustanciales del proceso que menoscaban el derecho de defensa, son resultado de una acción u omisión del tribunal, que se configura cuando se conceden preferencias, se acuerdan facultades, medios o recursos no establecidos por la ley, o cuando se niegan los permitidos en ella, en perjuicio de una de las partes procesales. Igualmente, se considera vulnerado el derecho a la defensa de las partes, cuando el tribunal no provee en tiempo hábil las peticiones de alguna de éstas en perjuicio de la otra; en general, cuando el tribunal niega o cercena a las partes los medios legales para hacer valer sus derechos, lo cual rompe el equilibrio procesal en perjuicio de un litigante (ver sentencia número 736, del 10 de diciembre de 2009, caso: Toyama Maquinarias, S.A. contra Apca Mantenimiento y Servicios, C.A.). No obstante lo anterior, esta Sala ha sostenido de manera pacífica y reiterada que bajo ningún pretexto o circunstancia se debe sacrificar la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, lo cual quiere decir que, si bien la verificación del quebrantamiento de una forma procesal, en principio, amerita la reposición de la causa en aras de renovar el acto cuya forma fue quebrantada, tal reposición resultará procedente si cumple un fin útil para la suerte del proceso (ver sentencia número 335, del 9 de junio de 2015, caso: Jairo José Ortega Rincón contra José Ygnacio Rodríguez Moreno). Así las cosas, a fin de constatar los alegatos esgrimidos por las recurrentes, resulta necesario para esta Sala traer a colación la parte pertinente de la sentencia recurrida, en la que se estableció lo siguiente: “MOTIVACIONES PARA DECIDIR (…) De lo controvertido. El presente caso trata de una demanda de resolución de contrato de opción de compra venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número cincuenta y dos raya B (N° 52-B) situado en el piso 5 de la Torre B, Residencias La Cima, de la Urbanización Escampadero, ubicada en la Guairita, Sector La Tahona, en Jurisdicción del Municipio Baruta, del estado Miranda, con cédula catastral N° 15313D1786163B52, con un área aproximada de ciento trece metros cuadrados con ochenta y un decímetros cuadrados (113,81 mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: Apartamento 53-B, SUR: Apartamento 51-B, ESTE: fachada del Edificio y OESTE: pasillo de circulación. A dicho inmueble, le corresponde una alícuota de condominio, de los bienes y gastos comunes del edificio, de dos enteros ochocientas cuarenta y dos cienmilésimas por ciento (2,00842%) y una alícuota de condominio de los bienes y gastos comunes de la Urbanización, equivalente a cero enteros con ochocientas treinta y ocho cienmilésimas por ciento (0,0838%) y le pertenece a la demandada, ciudadana HAYDANA MARÍA PÉREZ MARCANO, ampliamente identificada en el encabezado del presente fallo, dicha propiedad se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, del estado Miranda, de fecha 21/10/2014 inscrito bajo el N° 30, folios 321 de los tomos 31, protocolo de transcripción del respectivo año, inscrito bajo el No. 2014.953, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.15436 correspondiente al libro del folio real del año 2014, en este sentido, la parte actora, constituida por el ciudadano JOSE GREGORIO ROMANIELLO COVA, con ocasión a la cesión del contrato de opción de compra venta que le hiciera la primigenia opcionante compradora, la sociedad mercantil BALGRES, C.A., de cuya cesión se hará referencia en acápite posterior, debido a que fue cuestionada por la parte demandada, demandó, el mencionado ciudadano JOSE ROMANIELLO, la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado el 4 de diciembre de 2015, por cuanto a su decir, la propietaria del inmueble, opcionante vendedora, no cumplió con sus obligaciones inherentes al contrato, es decir, procurar el otorgamiento del contrato definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, adujo la actora que según la cláusula segunda del contrato, el precio se estipuló en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($240,000.00), alegando igualmente que por su parte si cumplió, cancelando la totalidad de CIEN MIL DOLARES AMERICANOS ($100.000,00), de la manera como se estableció en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, quedando a deber un saldo pendiente de CIENTO CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($140.000,00) que serían cancelados al momento de la protocolización del contrato definitivo de venta del inmueble, aduce el demandado que no se pudo efectuar dicha formalidad por incumplimiento de la parte actora, opcionante vendedora, debido a que no presentó los requisitos exigidos por el Registrador en la oportunidad correspondiente. Ahora bien, ante esta actitud encontrada de las partes, no obstante que ambas reconocen la existencia del contrato de opción de compra venta, y como quiera que lo que discuten las partes con especial afán es quien faltó a sus obligaciones a los fines de materializar la protocolización del aludido contrato de opción de compra venta y con ello transferir la propiedad al comprador, corresponde a esta juzgadora entrar a conocer el fondo de lo debatido previo el análisis del material probatorio traído a los autos por ambas partes, sin embargo, es preciso resolver los siguientes puntos previos, luego de lo cual se procederá a valorar las pruebas para posteriormente emitir pronunciamiento de fondo, y a tales efectos se observa; PUNTOS PREVIOS. 1-. DE LA CESIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Alegó el demandante, ciudadano JOSE GREGORIO ROMANIELLO COVA, que la opcionante compradora, la sociedad mercantil, BALGRES, C.A., le cedió el contrato de opción de compra venta, según se evidencia del documento debidamente otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2020, anotado bajo el No. 42, Tomo 16, folios 152 al 155, de los libros llevados por la mencionada oficina notarial. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo, la validez de la cesión del contrato de opción de compra venta, a favor del ciudadano JOSÉ GREGORIO ROMANIELLO, realizada sin conocimiento de la ciudadana HAYDANA PÉREZ MARCANO, opcionante vendedora y propietaria del inmueble de autos. Que, si la empresa iba a ceder sus derechos al ciudadano JOSÉ GREGORIO ROMANIELLO, debió notificarlo a la ciudadana HAYDANA PÉREZ MARCANO, por lo que, a su decir, incurrió en violación de los artículos 1.264 y 1.166 del Código Civil. Para decidir se observa; A los folio 25 al 30, marcado con la letra “D” riela copia certificada de documento de cesión de contrato de

Se CONDENA a la recurrente al pago de las costas del recurso, de conformidad con lo dispuesto en la ley.