Sentencia N° 490 — Sala de Casación Civil del TSJ, 19 de octubre de 2022

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declara perecido el recurso extraordinario de casación interpuesto por Henry Luis Quijada Foma, en el contexto de un juicio de desalojo. La decisión se basa en la falta de técnica en la formalización del recurso, ya que no se especificaron claramente las infracciones denunciadas ni se cumplieron los requisitos establecidos en el Código de Procedimiento Civil. La Sala reafirma la importancia de la precisión y claridad en la presentación de recursos de casación.

En ambas sentencias los jueces incurrieron en error de interpretación, ya en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, ya que no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del articulo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de los previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone: dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva. En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este articulo opera cuando el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato. La sentencia recurrida acumula la acción de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario para uso comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que lo autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la normativa contenida en el contenido 1167 del Código Civil que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios. En este orden de ideas, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp.N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente: La Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disimiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas pretende acabar con el vinculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de los pactado. Es indiscutible que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución ya que son antinómicas pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución mas los daños y perjuicios… del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el acreedor pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos estos últimos a titulo de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiese podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente. Ahora bien, en el caso que nos ocupa la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento ya a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distinto a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el articulo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación –siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y; por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual. A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disimiles para su ejercicio; por lo tanto no resulta posible aplicar la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.

SE DECLARA PERECIDO EL RECURSO EXTRAORDINARIO DE CASACIÓN PROPUESTO POR EL DEMANDANTE, dado que no llena las exigencias mínimas necesarias previstas en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil.