Sentencia N° 378 — Sala de Casación Civil del TSJ, 12 de agosto de 2022

La Sala de Casación Civil del TSJ declara con lugar el recurso de casación interpuesto por los demandantes, quienes solicitaron la resolución de un contrato verbal de compraventa celebrado el 3 de septiembre de 2008. Se establece que el demandado incumplió con el pago del precio acordado, lo que llevó a la resolución del contrato. Además, se ordena la restitución del inmueble a los demandantes y la devolución de los pagos realizados por el demandado durante el proceso.

Respecto de las obligaciones principales del vendedor establecidas en el artículo 1.486 del Código Civil, “no existió ninguna estipulación respecto a la obligación de hacer la tradición de la cosa”; (ii) Respecto de la obligación del comprador de pagar el precio conforme a lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil, “no logró demostrarse dentro del presente proceso un plazo para el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes (…) para que una vez vencido este sin que se haya realizado pago alguno, se asumiera ineludiblemente que el demandado incumplió con su obligación”. (iii) Que no obstante la falta de fijación del plazo en el contrato verbal para el cumplimiento de la obligación del comprador, no se configura “el supuesto fáctico establecido en el artículo 1.528 del Código Civil que colocara al comprador-demandado en la posición necesaria para constreñirlo a cumplir”, por lo que de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil, correspondía a los demandantes “la obligación de cumplir con la tradición de la cosa [y] hasta la presente fecha no se ha realizado dicha tradición pues, aún cuando el comprador-demandado se encuentra en posesión del bien objeto de la compraventa, esto no resulta ser suficiente para cumplir con dicha obligación, dado que el legislador previó dentro del referido artículo 1.488 la necesidad de otorgar el instrumento de propiedad en el caso de los bienes inmuebles, es decir, algún documento susceptible de registro o de un documento ya protocolizado”. (Corchetes añadidos). (iv) Que al no haberse realizado la protocolización del documento ante la oficina de registro correspondiente, “no puede entonces asumirse que el demandado ha incurrido en un incumplimiento culposo”; asimismo concluyó el juez superior que el cumplimiento de la obligación de la parte demandante de realizar la tradición del inmueble “surgió a partir del momento en el que el demandado-reconviniente consignó las cantidades restantes del pago del precio convenido”. De acuerdo a las determinaciones realizadas por la recurrida, se observa que las normas denunciadas por falsa aplicación se encuentran previstas en el Código Civil, y disponen lo que sigue: “De las obligaciones del vendedor Artículo 1.486. Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. (…) De las obligaciones del comprador Artículo 1.527. La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato. Artículo 1.528. Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295”. Las disposiciones citadas establecen las obligaciones principales del vendedor y del comprador, las cuales refieren respectivamente, la tradición de la cosa vendida y la garantía de saneamiento, pagar el precio en el lugar y oportunidad convenidos entre las partes del negocio jurídico. Ahora bien, si nada se ha establecido en el contrato respecto del plazo para el cumplimiento de las obligaciones, o nada puede probarse en caso de discrepancia entre las partes, la obligación de pagar el precio por el comprador deberá cumplirse en el lugar y tiempo en el cual se haga la tradición del bien. En dicho contexto, la Sala aprecia que el juez de alzada señaló que por tratarse de una negociación verbal, resultaba limitada su apreciación en cuanto a los dichos de las partes para establecer la naturaleza del contrato, pues los demandantes alegaron la celebración de un contrato de opción de compraventa, y el demandado alegó haber convenido con los vendedores una compraventa a plazo. Ello así, el juez estimó que el acuerdo de voluntades consistió en un contrato de compraventa definitiva que fue perfeccionado desde la fecha del consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, esto es, el 3 de septiembre de 2008, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.161 del Código Civil. Por tales razones, y visto que ambas partes alegaron el incumplimiento de las obligaciones de la contraria, el juez de alzada realizó el anterior pronunciamiento con fundamento en los artículos 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil, que resultan aplicables para el caso de celebración de una compraventa definitiva, lo cual comparte la Sala, en virtud que no fue demostrado en autos la fijación de plazo o término alguno para el diferimiento del pago del precio y de la tradición del inmueble, dada la ausencia de formalidad en la celebración de dicho contrato, por lo que ciertamente no puede calificarse el contrato de naturaleza preparatoria, sino que se trata de un contrato verbal de compraventa pura y simple, cuyo perfeccionamiento ocurrió desde el momento de la formación del contrato por el consentimiento de los partes en cuanto a la definición del objeto y el precio, lo cual tiene por efecto el nacimiento de la obligación de cumplimiento de sus respectivas prestaciones, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 eiusdem. En consecuencia, no evidencia la Sala que la recurrida haya incurrido en el vicio de falsa aplicación de los artículos 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil, y así se decide.

Se ordena al demandado ciudadano Héctor Segundo Quintero Martínez la restitución del inmueble a los ciudadanos Edgar de Jesús Gil y Mariela del Pilar Carruyo, y se ordena a estos últimos la devolución de la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil ochocientos diecinueve Bolívares (Bs. 144.819,00) al demandado.