Sentencia N° 260 — Sala de Casación Civil del TSJ, 28 de julio de 2022

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión, declaró SIN LUGAR el recurso de casación interpuesto por el ciudadano Oswaldo Rafael Velásquez Farías contra la sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, que había revocado un fallo anterior y desestimado la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de venta. La Sala argumentó que la parte actora no demostró haber realizado las gestiones necesarias para la firma del documento definitivo de venta, ni acreditó el incumplimiento de la parte demandada. Se destacó que el contrato de opción de compra venta es un contrato preparatorio que no produce la transmisión de la propiedad hasta que se perfeccione el contrato definitivo. La Sala concluyó que la actora no cumplió con su obligación de gestionar la protocolización del documento de venta, lo que llevó a la desestimación de su pretensión. Finalmente, se condenó en costas a la parte actora y se ordenó la remisión del expediente al juzgado de origen para su registro y publicación.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual. Debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera: Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”. Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”. Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”. En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o más personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo...”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93). De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de autos, el contrato de Arrendamiento con Opción de Compra, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compra venta, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compra venta definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo. En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compra venta accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio de la accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compra, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes. Del material probatorio aportado en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de esta juzgadora, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de Arrendamiento y opción de compra de carácter privado y debidamente autenticado, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 09, situado en el Piso 5 del Edificio.

SIN LUGAR el recurso de casación propuesto por la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de Barcelona, dictada el 19 de julio del año 2021. Se condena en costas del recurso a la parte actora.