Sentencia N° 967 — Sala Constitucional del TSJ, 27 de julio de 2023

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia revisó la sentencia dictada el 12 de enero de 2016, que declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por Teresa Magdalena Toscano, revocando un fallo anterior que había declarado sin lugar una demanda por retracto legal arrendaticio. La Sala determinó que la sentencia objeto de revisión vulneró derechos constitucionales al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, al no considerar la caducidad de la acción interpuesta por la actora. En consecuencia, se declaró nula la sentencia de 2016 y se ordenó la reposición de la causa a un Juzgado Superior distinto para su conocimiento en segunda instancia.

Conforme ha queda[do] expuesto, mediante la presente acción de retracto legal arrendaticio, la actora pretende subrogarse en los derechos de los codemandados en la adquisición o compra del apartamento donde actualmente viven en condición de inquilino, para ello invocan el derecho reconocido tanto en la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, referido al retracto legal arrendaticio. En este sentido se observa que el fundamento legal para exigir la subrogación en los derechos de los codemandados está consagrado en la vigente Ley para Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas, ex artículo 131, en dicha norma se establece que el arrendatario que se encuentre en situación de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones tiene derecho a que sea a él a quien con preferencia de cualquier tercero le sea ofrecida la venta del inmueble dado en arrendamiento en caso de que el propietario desee vender el mismo. Ahora bien, en el presente caso se observa que el arrendatario a fin de hacerse acreedor al derecho al retracto legal debe cumplir con los siguientes requisitos: a-Que tenga la condición de arrendatario; y b- Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En el presente caso, quedó demostrado y así lo han reconocido todas las partes en el presente juicio, que la parte actora, ciudadana Teresa Magdalena Toscano, es arrendataria del inmueble objeto de la presente acción de retracto legal desde el 22 de diciembre de 1999 y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento según se demostró en el con el acervo probatorio ya analizado; de modo que llena los requisitos establecidos en el Ley. De otra parte se observa que la codemandada Galerías Velanca, C.A. dio en venta a los codemandados Carlos Enrique Rendón Briceño e Irma Felicia Campos García el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 29 de diciembre de 2004, a este respecto se aprecia que en efecto, se demostró la existencia de un contrato traslativo de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento efectuado entre los codemandados. A tal efecto, ha sostenido la representación judicial de los codemandados, que el inmueble era propiedad de la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. como una forma de otorgar la propiedad del inmueble a los ocupantes que en ese entonces se encontraban en posesión de los distintos apartamentos del Edificio Velanca; que en dicha sociedad mercantil, se constituyó con 32 acciones que a su decir, daban el usufructo de un inmueble a cada propietario de acciones, es decir, que en el caso, la acción número 14, daba en uso y usufructo el apartamento 14 del Edificio Velanca, por lo que sostiene que se trataba realmente de una venta bajo la ´modalidad de venta de una acción´, por ello sostienen que la venta efectuada en fecha 29 de diciembre de 2004, no fue una venta propiamente dicha, sino la regularización de la venta efectuada a decir de los codemandados, 20 años atrás. Ahora bien, de autos se observa que en efecto existió una venta del inmueble por parte de la codemandada Galerías Velanca, C.A. en fecha 29 de diciembre de 2004, de modo que la misma se efectuó durante la vigencia de la relación arrendaticia existente entre la actora y los codemandados. Así las cosas, a fin de desvirtuar el derecho de la actora a ejercer el retracto legal invocado, los codemandados estaban en la obligación de demostrar sus dichos respecto a que la venta efectuada en fecha 29 de diciembre de 2004 era ficticia, pues de la lectura de dicho instrumento, que corre inserto a los folios 28 al 34 de la pieza principal, se puede apreciar que la misma es una operación de compra venta entre Galerías Velanca, C.A. y los codemandados Carlos Enrique Rendón e Irma Felicia Campos, del inmueble objeto de la presente acción de retracto legal arrendaticio, de el (sic) apartamento distinguido con el número 14, piso 4, del Edificio Galerías Velanca, Avenida Sanz, urbanización El Marqués, Distrito Sucre del Estado Miranda, por la cantidad de Bs 70.000.000,00, hoy Bs. 70.000,00. Como se puede observar, la operación traslativa de propiedad plasmada en dicho instrumento, nada dice respecto a que el mismo ya era propiedad de los codemandados y que la finalidad de dicha venta no era sino la de regularizar la titularidad de la propiedad por cuanto cuando se constituyó la compañía Galerías Velanca, C.A. no se había registrado el documento de condominio que individualizaba las unidades habitacionales del edificio, simplemente se limita a una operación de compra venta al contado. Por las razones expuestas, no puede este sentenciador acoger el criterio sostenido en la sentencia recurrida, pues no existe medio de prueba que logre demostrar la existencia de los hechos alegados por los codemandados, quienes al introducir en la litis estos nuevos hechos, estaban en la obligación y carga de demostrarlos, al contrario, la evidencia probatoria lleva a concluir que la actora es arrendataria del inmueble objeto de la demanda y que la venta efectuada en el año 2004, fue hecha sin habérselo reconocido y ofrecido la preferencia ofertiva que ordena la Ley, desconociendo con ello su derecho a adquirir el inmueble de marras y por lo tanto, es inexorable llegar a la conclusión que el inmueble debió haber sido ofrecido en primer lugar a la arrendataria antes de vendérselo a los codemandados que son terceros dentro de la relación de compra venta respecto al arrendatario, y no puede invocarse el hecho de que éstos últimos sean propietarios de una acción de la vendedora Galerías Velanca, C.A. por cuanto a los efectos legales son personas jurídicas y naturales distintas, donde la relación alegada, es decir, los hechos alegados por los codemandados no se demostró, siendo imposible otorgar razón a quien no demuestra tales hechos. Así se decide. En consecuencia de todo lo anterior, la presente acción debe prosperar en derecho y así será determinado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. Finalmente, es necesario advertir que ordenar la subrogación de la actora en la operación de compraventa, pagando el precio estipulado en el año 2004, implicaría una evidente merma en el patrimonio de la vendedora, pues no puede soslayarse la pérdida de capacidad adquisitiva del signo monetario durante el transcurso de casi doce años entre la fecha que se efectuó la operación y la fecha de publicación del presente fallo, lo que implicaría un enriquecimiento indebido a la actora, por lo tanto, se ordenará la práctica de una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto a pagar tomando en cuenta los índices de precios establecidos por el Banco Central de Venezuela desde el 29 de diciembre de 2004, fecha en la cual se consumó la venta del inmueble.

PRIMERO: LA COMPETENCIA para el conocimiento de la revisión constitucional que interpusieran los ciudadanos CARLOS ENRIQUE RENDÓN BRICEÑO e IRMA FELICIA CAMPOS GARCÍA, contra la decisión dictada el 12 de enero de 2016, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con la nomenclatura AP71-R-2015-000678, que declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, ciudadana Teresa Magdalena Toscano, revocando el fallo proferido el 22 de noviembre de 2019, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio. SEGUNDO: HA LUGAR a la solicitud de revisión en cuestión. TERCERO: NULA la sentencia dictada el 12 de enero de 2016, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con la nomenclatura AP71-R-2015-000678. CUARTO: REPONE la causa al estado que un Juzgado Superior distinto, conozca en segunda instancia de la causa incoada por la ciudadana Teresa Magdalena Toscano contra los ciudadanos Enrique Rendón Briceño e Irma Felicia Campos García, ya identificados en autos.