TSJ/SC, Sent. N° 0899, Exp. 24-0219, 11/06/2025
Extracto de la motiva
En el presente caso, observa esta Sala que se pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes intervinientes en el presente asunto en fecha 21 de noviembre de 2013, cuyo objeto de venta es un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 17, de la manzana 41° del plano general de la urbanización Altamira y que actualmente se encuentra ubicada en la transversal N° 09, entre la primera y segunda avenida de la ya mencionada urbanización, dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el N° 34, tomo 207, de los libros llevados ante esa notaría. En este sentido, para hacer valer su pretensión la parte demandante argumenta que vencido el lapso acordado por las partes para formalizar la venta, no se encuentra en posesión del inmueble, ni ha recibido notificación alguna por parte de los promitentes vendedores de que se están haciendo los trámites para la obtención de los recaudos necesarios a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta o en su defecto que ya tienen en su poder los mencionados documentos, como lo establece la cláusula octava del contrato que pretende hacer cumplir. Por su parte, la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda niega que haya incumplido con sus obligaciones afirmando que se comunicó con el demandante de autos a los fines de ponerlo en conocimiento de que tenían los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, cumpliendo a su decir con lo estipulado en el contrato objeto del presente juicio, argumentando que quien incumplió con las obligaciones fue el demandante de autos, por cuanto no aportó los instrumentos señalados en el contrato, entre los cuales resaltan el pago de los derechos de registro y la obtención del cheque necesario para el pago del precio pactado. Ahora bien, considera esta Sala hacer las siguientes consideraciones: El contrato preliminar es aquel que contiene entre las obligaciones de las partes realizar a futuro un contrato definitivo, en el cual los contratantes otorgaran su consentimiento posteriormente al celebrar el contrato definitivo (obligación de hacer). En el Código Civil venezolano estos contratos preliminares son considerados contratos innominados y tienen como base legal el principio de autonomía de la voluntad contractual establecida en el artículo 1.140 del Código Civil. Este tipo de contratos son negocios bilaterales, sin embargo, según las obligaciones de las partes pueden ser bilaterales o unilaterales y causar efectos distintos, aunque siempre el contrato preliminar es un contrato instrumental, pues van a generar entre las partes la obligación de celebrar un contrato definitivo posteriormente en el que deben dar su consentimiento. En materia de compraventa los contratos preliminares tienen por objeto evitar que en un mismo momento se produzcan los efectos del contrato definitivo de la compraventa, como es la traslación de la propiedad, sin que se haya pagado la totalidad del precio o hacer la tradición de la cosa, ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Este tipo de contratos preliminares le permite a las partes realizar cambios a voluntad en el negocio que culminará con la celebración del contrato definitivo de compraventa. Así también puede ocurrir que se adelanten en el contrato preliminar algunos efectos propios del contrato de venta de inmuebles, es decir, por voluntad de los contratantes se anticipe el pago de parte del precio y la ocupación inmediata del inmueble por el promitente comprador, hechos que son efectos derivados del contrato preliminar. Otro tipo de contrato es la opción o promesa unilateral de compra o de venta, distinta al contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, pues el primero requiere del consentimiento recíproco y se perfecciona cuando se ejerce la opción como consecuencia de la manifestación de voluntad del optante y se da la traslación del derecho de propiedad inmediatamente, siempre y cuando la otra parte haya cumplido con sus obligaciones. La ejecución forzosa de este contrato se da con la sentencia que suple el título declarativo, pues la manifestación del consentimiento del optante lo convierte en un contrato definitivo de venta. El contrato de promesa bilateral de compraventa, es un contrato preliminar en el cual las partes se obligan una a vender y otra a comprar una cosa por un precio determinado y en el cual no han pactado la voluntad de concluir en este mismo contrato la compraventa definitiva. Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: ‘…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…’. Del texto de la norma antes transcrita, a saber, del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la parte actora en la presente acción, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto a las obligaciones contractualmente adquiridas. Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta (así calificado por las partes) incoada en este caso, debe esta Sala pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba señalados. En esta orden, dada la relación contractual admitida en el presente asunto por ambas partes y que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’. Al unísono, resulta oportuno para esta Sala precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley según lo estipulado en el artículo 1.159 del Código Civil. Lo anterior encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que es entendido como el poder que el artículo 1.159 del Código Civil, reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte esta Sala que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil. Al respecto, el artículo 1.167 eiusdem, antes transcrito faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas, lo cual concluye a precisar que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta accionado por el demandante constituye la vía idónea para satisfacer su pretensión, toda vez que se imputa a la parte demandada (promitentes vendedores) no haber entregado los documentos establecidos en la cláusula octava del contrato, los cuales son necesarios a los fines del otorgamiento del contrato definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente.", "palabras_clave": [ "contrato", "compraventa", "opción", "incumplimiento", "Código Civil", "autonomía de la voluntad", "obligaciones" ], "normas_citadas": [ "Código Civil" ],