TSJ/SC, Sent. N° 0654, Exp. 21-0644, 18/08/2022
Extracto de la motiva
motivado a la falta de pago del arrendatario, sería un dislate procesal pensar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento o resolución de contrato (…), embarace únicamente la desocupación del inmueble, y que no pudieran reclamarse el pago de los cánones insolutos, implicando una acción de cumplimiento autónoma reclamatoria de lo adeudado; (…) considera ajustado a derecho declarar IMPROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada referente a la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones.- Así se establece. (…) al respecto esta juzgadora (…) debe indicar que aún cuando las partes hayan pactado un lapso de tiempo para la relación arrendaticia, ello no implica necesariamente que vencido el mismo, el contrato se resuelva de pleno derecho como afirma el prenombrado, por cuanto si bien las partes en una relación pueden convenir en una cláusula de resolución del contrato ipso iure, ello no fue el caso de marras, previéndose incluso en la cláusula tercera del referido contrato, que la falta de pago del canon pactado daba derecho al arrendatario de solicitar la resolución judicial del contrato. Así las cosas, visto que la resolución no opera automáticamente, por el solo hecho de acaecer el incumplimiento previsto como evento condicionante, (…) es por lo que ante el incumplimiento, el que quiera valerse de sus efectos requiere que el tribunal pronuncie o declare tal resolución (…); en consecuencia, (…) debe DESECHARSE (…) los alegatos sostenidos por la representación judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, ante esta alzada (…) Así se establece. (…) esta juzgadora observa que la parte demandada en el escrito de informes presentado ante alzada, sostuvo a su vez, que la demanda no debió ser admitida por cuanto en primer término, indicó que ‘(…)’, y segundo lugar, afirmó que la parte actora fundamenta la presente acción en el literal ‘a’ del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual ‘(…) se encuentra establecida de manera exclusiva, para la acción jurídica de DESALOJO (…)’. (…Omissis…) Por consiguiente, en el libelo no se califica la acción como ‘Resolución de Contrato de un local comercial por la tercera prórroga legal’, como acomodaticiamente sostiene el apoderado judicial de la parte demandada, por cuanto de la simple lectura del mismo se desprende que la pretensión (…) va dirigida a obtener la resolución del contrato, además en todo caso; (…) al ser aplicable al presente asunto la normativa contenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, puede válidamente el demandante fundamentar su petitorio en cualesquiera de las causales de desalojo que previene el artículo 40 como efectivamente hizo, por cuanto –se repite- cualquier acción derivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, debe sustanciarse por el procedimiento oral. (…) Finalmente, se observa que la representación judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, parte demandada en el presente juicio, alegó en el escrito de informes presentado ante esta alzada, que el actor no agotó el procedimiento previo previsto para acudir a la vía judicial, sosteniendo para ello que ‘(…). Al respecto, esta juzgadora considera necesario traer a colación el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento mencionada por la parte recurrente, el cual expresa lo siguiente: (…Omissis…) Con vista a lo transcrito, la representación judicial de la parte demandada pretende se condicione el acceso a los órganos jurisdiccionales por cuanto –a su decir- la parte actora debía agotar un supuesto procedimiento ‘de carácter procesal’ contenido en el contrato, el cual se refiere a que en caso de incumplimiento del arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento conforme a los términos pactados, el arrendador podía hacer uso de un cobrador, caso en el caso el arrendatario debía cancelar el doce por ciento (12%) anual por gestiones de cobro e intereses de mora. Así las cosas, tales acuerdos celebrados por las partes contratantes, en modo alguno pueden constituir una vía extrajudicial previa que sea de obligatorio agotamiento antes de acudir a la vía jurisdiccional para resolver alguna problemática surgida en ocasión a una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado al uso comercial, siendo absolutamente incoherente e infundado los alegatos del accionado sobre un procedimiento previo ‘de carácter procesal’, (…) es por ello que resulta forzoso DESECHAR el alegato en cuestión.- Así se establece. Resuelto lo que antecede, esta juzgadora debe pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, (…) La parte demandante pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, acción ésta que constituye la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; (…) (…) tomando en consideración lo antes expuesto, esta juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, (…) observa lo siguiente: 1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; (…) en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…), pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. (…) se desprende (…) que [el] ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE (sic), dio en arrendamiento al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN (sic) (…) un bien inmueble de su propiedad constituido por un local comercial (…), fijándose de común acuerdo la vigencia del contrato por un (1) año contado a partir de su autenticación (cláusula segunda), y un canon de arrendamiento por la cantidad de (…) (Bs. 6.000,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, pactándose que la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales consecutivas de arrendamiento y el incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho al arrendador para solicitar la resolución del presente contrato (cláusula tercera); consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido (…). En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, (…).