Sentencia N° 603 — Sala Constitucional del TSJ, 13 de mayo de 2026

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia revisó la sentencia N° 234 de la Sala de Casación Civil, que había declarado con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. La Sala Constitucional encontró que la Sala de Casación Civil había impuesto erróneamente una carga probatoria a la parte actora, al no considerar que el crédito hipotecario fue solicitado y aprobado en tiempo hábil, y que la demora en su otorgamiento era imputable al banco. Además, se determinó que la parte demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio total del contrato, lo que justificaba la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada.

En el sub iudice, el formalizante señala que el juzgador de alzada aplicó falsamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que conllevó a trasladar una carga probatoria que no le correspondía a la parte actora, como lo es, demostrar que los recursos que le fueron aprobados mediante crédito bancario, no fueron asignados a la entidad bancaria por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), para que de esa manera se pudiera concluir que el retardo de la protocolización del crédito hipotecario le fuera imputable a un tercero y así le fuera aplicable la excepción dispuesta en la aludida Resolución Nro. 11. Asimismo, delata la infracción del artículo 4 de la prenombrada Resolución Nro. 11, la cual contiene la excepción que permite al optante comprador de la vivienda, eximirse del retardo en la protocolización del crédito hipotecario cuando el mismo sea imputable a terceras personas (entidad bancaria). Ello así, esta Sala encuentra necesario transcribir lo pertinente de la recurrida, a los fines de dilucidar los vicios delatados; en ese sentido, el juez ad quem en su motiva estableció lo que sigue: ‘…II MOTIVACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA Resueltos como han sido por este Tribunal Superior puntos previos imprescindibles para la decisión de la presente controversia, como lo son la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio; la aplicabilidad o no al presente asunto de las disposiciones normativas contenidas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y la excepción de inadmisibilidad de la acción intentada, pasa de seguidas a pronunciarse sobre los alegatos y defensas hechos valer por las partes en la demanda y contestación, referido al cumplimiento o no por las partes de las respectivas obligaciones asumidas en el contrato, y por ende de la procedencia de la acción de cumplimiento ejercida por las demandantes, o en su defecto de la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada; todo esto con vista al análisis y juzgamiento de las pruebas aportadas por las partes. ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA …Omissis… Promovió en copia fotostática simple documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el N° 53, Tomo 112, mediante la cual se propone demostrar que el lapso estipulado para la celebración del contrato definitivo de compra venta estaba determinado por lo previsto en la cláusula tercera del referido contrato. Considera esta alzada necesario a los fines de determinar la vigencia o el lapso estipulado por las partes en el contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta para la celebración del contrato ulterior o definitivo de compra venta, no solo analizar la cláusula tercera del referido contrato, sino todas aquellas cláusulas que en el mismo hacen referencia al tiempo en que acordaron las partes cumplir sus respectivas obligaciones con miras a la celebración del referido contrato definitivo de compra venta. En este sentido, se hace necesario analizar el contenido de las cláusulas que a continuación se transcriben: ‘TERCERA. El precio de venta del inmueble opcionado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES [Bs. 350.000,oo], que LA OPTANTE COMPRADORA se obliga a cancelar una vez aprobado el crédito por Ley de Política Habitacional solicitado por dicha entidad bancaria.’ ‘QUINTA: El plazo del presente Contrato de Promesa de Compra (sic) es de noventa [90] días continuos más treinta [30] días de prórroga, contados a partir de la firma del presente documento.’ ‘SEXTA: Vencido el plazo estipulado en la cláusula quinta del presente contrato sin que LA OPTANTE COMPRADORA formalizara la compra aparte venta a que se refiere el presente contrato éste quedara (sic) resuelto de pleno derecho y libre EL PROMITENTE VENDEDOR para poder negociar o disponer del inmueble antes identificado (…). Así aparte mismo, en caso de que vencido el plazo estipulado en la presente Promesa de Compra (sic) y ésta no llegare a perfeccionarse por culpa o razones imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR, LA OPTANTE COMPRADORA, podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole resolver y dejar sin ningún efecto jurídico la presente Promesa de Compra (sic) …’. Del análisis de las anteriores cláusulas contractuales, considera esta alzada que, en la cláusula tercera que hace referencia el promovente, las partes, además de acordarse sobre el precio de venta del inmueble opcionado, acordaron también que la optante compradora se obligaba a cancelar el saldo restante del precio una vez aprobado el crédito que por Ley de Política Habitacional solicitaría ante una entidad bancaria. De tal manera que, de la redacción de tal cláusula no se desprende lapso determinado alguno, sino simplemente la oportunidad en que el precio sería pagado mediante la modalidad de crédito otorgado por Ley de Política Habitacional. La interpretación de la cláusula tercera, antes realizada por este juzgador resulta lógica y acorde con la intención de las partes, en virtud de que en la cláusula quinta éstas sí acordaron de manera expresa y determinada un plazo de noventa [90] días continuos más treinta [30] días de prórroga de vigencia para el contrato de promesa celebrado, lapso éste que acordaron comenzaría a transcurrir a partir de la firma del mencionado documento, lo cual ocurrió el 28 de septiembre de 2012. En la cláusula sexta las partes ratifican el lapso de vigencia del contrato de promesa celebrado por ellas, plasmado en la cláusula quinta, esto es, noventa [90] días continuos más treinta [30] días de prórroga, cuando acuerdan que vencido el plazo estipulado en la cláusula quinta sin que la optante compradora formalizara la compra venta a que se refiere ese contrato, el mismo quedaría resuelto de pleno derecho y el promitente vendedor quedaría libre para negociar o disponer del inmueble. En fuerza de los razonamientos antes expuestos considera esta alzada que la determinación del plazo para que la parte optante compradora cumpliera sus obligaciones con miras a adquirir el inmueble objeto del contrato preliminar de promesa de compra venta no deviene de la interpretación individualizada de la cláusula tercera, sino de una interpretación concatenada con las cláusulas quinta y sexta del referido contrato, ya que como señaló ut supra, en la cláusula tercera no se estableció plazo alguno, sino simplemente la oportunidad y el modo como (sic) la optante compradora pagaría el precio, y si bien el pago del mismo quedó supeditado a la aprobación del crédito a través de la Ley de Política Habitacional, tal aprobación y pago del precio ha debido ocurrir dentro del lapso señalado en las cláusulas quinta y sexta del referido contrato; interpretar lo contrario implicaría que la vigencia del contrato preliminar de promesa bilateral era indeterminada y supeditada a la aprobación de un crédito cuyas gestiones para su aprobación dependían exclusivamente del optante comprador; circunstancia ésta que haría indeterminado en el tiempo el contrato de promesa, lo cual no parece fue la intención de las partes, ni resulta característica de este tipo de contratos que tienen por objeto preparar el camino para la celebración de un contrato ulterior o definitivo.", "palabras_clave": [ "infracción de ley", "carga probatoria", "contrato de promesa", "crédito hipotecario", "excepción de contrato no cumplido", "Ley de Política Habitacional",

Se declara NULA la sentencia de la Sala de Casación Civil N° 234 dictada el 19 de junio de 2019, y queda definitivamente FIRME la decisión recurrida en casación, dictada el 19 de enero de 2018 por el Juzgado Superior Civil, que declaró procedente la excepción de contrato no cumplido y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato.