TSJ/SC, Sent. N° 0317, Exp. 24-1157, 13/03/2025
Resumen
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia revisó la sentencia dictada el 27 de marzo de 2015, que confirmaba la decisión de un juzgado inferior sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento. La Sala determinó que la demandante, Santa Bárbara Barra y Fogón C.A., tenía derecho a la restitución del inmueble arrendado, ya que el demandado, Bar Restaurante El Que Bien C.A., había incumplido el contrato. Además, se estableció que la demandante tenía derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio tras la venta del inmueble a Bisuterías Miss Factory 21, C.A.
Extracto de la motiva
Que “con este accionar, el juzgador colocó a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A. fuera del alcance de una tutela judicial efectiva, visto que le conculcó el derecho de obtener una sentencia que resuelva la acción que en su contra intentó la sociedad mercantil accionante, por una parte y por la otra, deriva en una gravísima violación a su derechos constitucional a la propiedad: En primer término porque lo sanciona con una condena de imponerle un contrato de arrendamiento inexistente, por haber aceptado y convenido el representante legal de la empresa demandante en entregar voluntariamente el inmueble objeto del litigio y dar por terminado el contrato de arrendamiento que los unía y en segundo término, le impide usar, gozar y disponer el bien, es decir limitó y cercenó su derecho constitucional a la propiedad por haber sido desposeído del mismo, aparte de permitirle a la sociedad mercantil SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A., que incoara una improcedente demanda por retracto legal que lo desposeyó jurídica y totalmente, y directamente afectó los derechos constitucionales de mi representada BISUTERÍAS MISS FACTORY 21, C.A., legítima propietaria del bien inmueble objeto de la ilegal acción por retracto legal”. Que la sentencia dictada el 27 de marzo 2015 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sirvió de para que la sociedad mercantil SANTA BÁRBARA BARRA Y FOGÓN, C.A., ya identificada, pudiese demandar a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A., por RETRACTO LEGAL, el cual fue decidido en sentencia dictada el ocho (08) de agosto de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declarándose tal pretensión con lugar. Que “de haberse aplicado la tutela judicial efectiva en la sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil quince (2015), por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se habría declarado SIN LUGAR la acción propuesta, con lo cual la sociedad mercantil demandante no habría esgrimido en el procedimiento de retracto legal la condición de arrendataria y por ende no se habría conculcado el derecho de disponer de su propiedad a la sociedad mercantil ‘BAR RESTAURANT EL QUE BIEN, C.A.’, sentencia que afecta directamente el derecho constitucional a la propiedad de mi representada BISUTERÍAS MISS FACTORY 21, C.A., puesto que la esa sentencia anula la legítima venta del inmueble”. Que “es escandalosamente violatorio de la tutela judicial efectiva, que la superioridad solventara (de un plumazo) en el pago de la TOTALIDAD de los cánones de arrendamiento a la demandante en retracto legal, sin existir prueba de ello en las actas procesales, toda vez que podría considerarse ‘solvente’ a la parte accionante en retracto en el periodo que ‘supuestamente’ fue despojada de la posesión en arrendamiento de la propiedad, pero no podía ni puede ni podrá eximirla de probar la solvencia en el pago de cánones de arrendamiento antes de producirse el sedicente despojo que alegó y violatoriamente le fue validado (como ampliamente se explicó en capítulos anteriores) en la sentencia del sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil quince (2015), por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ni puede considerarse solvente cuando no acredite haber pagado efectivamente o consignado legalmente los cánones de arrendamiento posteriores a haber reasumido la posesión en calidad de arrendatario del inmueble, ya que el legislador no hace excepción a la condición de solvencia para acceder legalmente al retracto legal, por lo cual el Juzgado Superior no explica ni aclara porque no pagó los 15 meses antes de la supuesta perturbación, ni aclara porque no pagó los 48 meses a partir de la restitución”. Que “en ningún momento en su narrativa y motiva menciona constancia alguna en autos de haber pagado las mensualidades desde que empezó el contrato en el 2007 hasta esta fecha del 2018, por lo tanto, no podía prosperar el retracto legal arrendaticio sin aportar la solvencia tal como lo obliga el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento”. Que “se refleja que el contrato del arrendamiento comenzó en agosto del 2007 y la denuncia del supuesto desalojo fue en fecha 6 de octubre del 2008, lo que indefectiblemente indica que el derecho de preferencia de acuerdo con el artículo 43 de la ley, obviamente tenía que demostraren autos la solvencia en el pago de quince (15) meses de canon de arrendamiento, desde agosto del 2007 hasta octubre del 2008, adicionalmente consta en la propia sentencia del Juzgado Noveno, que se restituyó el inmueble al actor en fecha 20 de abril del 2009, tres años después comenzó el litigio del retracto legal en el año 2012, lo que a todas luces quiere decir que la parte actora en retracto debió haber consignado más de veinte (20) meses de alquiler para probar su solvencia, sin embargo el sentenciador lo solventa de ‘un plumazo’ sin exigir ni acreditar pruebas de esas solvencia, incurriendo en violación constitucional a la tutela judicial efectiva al declarar con lugar la demanda propuesta”.