Sentencia N° 244 — Sala Constitucional del TSJ, 18 de julio de 2019

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia admitió la acción de amparo interpuesta por Yopsivonne Di Rocha Rodríguez contra la sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, que había declarado sin lugar su demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. La Sala consideró que la sentencia impugnada no valoró adecuadamente pruebas fundamentales, lo que constituyó una violación al debido proceso y a la defensa. En consecuencia, se anuló la sentencia y se ordenó la reposición del expediente para que un nuevo juzgado se pronuncie sobre el caso.

La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos, principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. De esta manera, para la procedencia de las acciones resolutorias se debe determinar el cumplimiento de los siguiente requisitos: i) la existencia jurídicamente del contrato; ii) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; y iii) que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos. En atención a ello y subsumiéndonos en el presente asunto, observamos que no resulta un hecho controvertido en el juicio la existencia de una relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el proceso regida bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 17 de septiembre de 2012, por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 213, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Sin embargo, en cuanto al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, se tiene que en el mencionado contrato se previno lo siguiente: ‘TERCERA: Las partes se comprometen a celebrar la compraventa del inmueble, por documento protocolizado dentro de los noventa (90) días calendarios siguientes a la fecha cierta de autenticación este contrato, con una prorroga de treinta (30) días continuos (...) LA PROMITENTE COMPRADORA por su parte, una vez recibidas las solvencias y documentos se compromete a gestionar la protocolización del correspondientes documento de compraventa dentro del referido plazo. CUARTA: El precio mediante el cual LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a adquirir y 'LOS PROMITENTE VENDEDORES' se comprometen a vender el inmueble es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (sic) CON CERO CÉNTIMOS (sic) (Bs 550.000,00) que LA PROMITENTE COMPRADORA pagará en dinero efectivo a completa y entera satisfacción de ‘LOS PRIMINENTES VENDEDORES’ en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa (...)’. De las cláusulas transcritas se observa que entre las obligaciones adquiridas por la prominente compradora –las cuales aducen los vendedores como incumplidas-, se encontraba la cancelación del precio acordado, a saber, la suma de QUINIENTOS CIENCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 550.000,00) en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, así como la gestión de dicha protocolización dentro del lapso convenido, es decir, dentro de los noventa (90) días calendarios siguientes a la fecha de autenticación del contrato (17/9/2012) y su prórroga de treinta (30) días continuos, por lo tanto, la parte demandante-reconvenida tenía hasta el 15 de enero del año 2013, para cumplir eficazmente con tales deberes. Así las cosas, de los instrumentos probatorios traídos a los autos se desprende, en primer lugar, del referido contrato de opción de compra venta que la demandante canceló en el acto de autenticación del documento la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) mediante cheque de-gerencia, haciendo constar las partes a su vez, que previamente a ello, se había cancelado la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) en calidad de reserva, sumas éstas imputables al precio de la venta, por lo que únicamente quedaba un saldo de cuatrocientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 445.000,00) pendientes para ser cancelados en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta. Sin embargo, cursa en autos constancia de adelanto de pago suscrita entre el ciudadano NELSON ANTONIO MORENA SAAVEDRA vendedor y la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRJGUE, de fecha 29 de diciembre de 2012, donde éstos hacen constar que el precio real de la venta fue por la cantidad QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), de los cuales en esa oportunidad la compradora hacía entrega al vendedor la suma de doscientos un mil bolívares (Bs. 201.000,00) por concepto de adelanto, quedando pendiente entonces únicamente un saldo de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 254.000,00). Seguido a ello, se observa que de las resultas de la prueba de informes dirigida al banco Banesco, Banco Universal, C.A., ciertamente le fue aprobado a la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la controversia en fecha 21 de noviembre de 2012-durante la vigencia del contrato-y ello por un monto de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00), saldo éste que estaba pendiente por cancelar como precio pactado por la venta del inmueble; no obstante, la verificación de dicho pago debía realizarse en el acto de protocolización del documento definitivo de venta en el Registro Público correspondiente durante la vigencia del contrato, desprendiéndose de los elementos probatorios traídos a los autos que la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, no dio cumplimiento a dicha obligación, sosteniendo ésta que el lapso del contrato originalmente convenido se había prorrogado tácitamente –sin indicar siquiera por cuanto tiempo- en razón de que los futuros compradores habían recibido parte del pago convenido en fecha 29 de diciembre de 2012, como un adelanto, circunstancia ésta que en modo alguno constituye prórroga del contrato de opción de compra venta, puesto que solamente se invoca la intención de los contratantes de continuar con la negociación, además de que resultaría ilógico tomar en consideración una prórroga tácita del contrato en cuestión cuando no había siquiera vencido su término inicial para el momento en que los compradores recibieron el referido adelanto de pago, lo que desvirtúan aún más las defensas invocadas por la prenombrada ciudadana. En consecuencia, bajo estas consideraciones y en vista que las afirmaciones expuestas por la parte demandada-reconvenida como fundamento de su pretensión no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la demandante-reconviniente conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, debe tenerse por cumplido el requisito bajo análisis. Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta procedente en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en la cláusula segunda del contrato objeto de presente proceso, y por lo tanto, debe declararse RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO -en condición de promitentes vendedores-, con la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ -en su condición de promitente compradora-, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2) que forma parte del edificio Residencia Virgen de Fatima el cual forma parte indivisible de la denominada urbanización Bonaventure Country Club,

1.- COMPETENTE para conocer la demanda de amparo incoada por el abogado Néstor J. Morales Velásquez, actuando en condición de apoderado judicial de la ciudadana Yopsivonne Di Rocha Rodríguez, contra la sentencia definitiva dictada el 4 de diciembre de 2017, por el Juzgado Superior (Accidental) en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. 2- ADMITE la acción de amparo. 3.- DE MERO DERECHO la resolución de la presente acción de amparo constitucional. 4- PROCEDENTE IN LIMINE LITIS la acción de amparo constitucional interpuesta contra la sentencia dictada el 4 de diciembre de 2017, por el Juzgado Superior (Accidental) en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. 5.- ANULA la sentencia dictada el 4 de diciembre de 2017, por el Juzgado Superior (Accidental) en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. 6.- REPONE la causa al estado que un Juzgado Superior en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, distinto al que conoció en la presente causa, emita un nuevo pronunciamiento sobre los recursos de apelación interpuestos por las partes.