Sentencia N° 169 — Sala Constitucional del TSJ, 24 de noviembre de 2020

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 24 de noviembre de 2020, declaró con lugar la acción de amparo constitucional interpuesta por Pablo Antonio Torres contra la decisión del Juzgado Superior Civil que había declarado sin lugar su demanda por cumplimiento de contrato. La Sala consideró que el juzgador de alzada incurrió en vicios de inmotivación y limitación del derecho a la prueba, afectando el derecho a la defensa del demandante. Se ordenó que el demandado, Gerardo Ramón Laguna, cumpla con su obligación contractual de transmitir la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta.

Con ocasión a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio, este tribunal considera necesario realizar las siguientes consideraciones: Si bien es cierto, las partes en el contrato autenticado ante la Notaria Pública de Valera del estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2012, bajo el N° 32, Tomo 115, manifiestan haber celebrado un contrato de opción a compra venta, en el cual se autodenominaron "EL OPCIONANTE VENDEDOR" y "EL OPCIONANTE COMPRADOR", respectivamente, no es menos cierto que, en la estipulación primera el llamado "EL OPCIONANTE VENDEDOR" se compromete a transmitirle la propiedad del inmueble al "OPCIONANTE COMPRADOR", después que éste cancelare el precio en el tiempo establecido; previéndose en la estipulación segunda, que el precio de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00) se "comprometió" a cancelar "EL OPCIONANTE COMPRADOR" dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma autenticada del documento, más treinta (30) días de prórroga de ser necesario, las cuales se comprometió en cancelar de la siguiente manera: la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) como inicial y los restantes ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), a través de un préstamo condicionado por la Ley de Política Habitacional, y se convino expresamente que, al momento de la cancelación total "en el tiempo establecido en el contrato", "EL OPTANTE VENDEDOR" se obligaba a la transmisión definitiva de la propiedad del inmueble ante la oficina de registro competente. De las estipulaciones contractuales antes reseñadas, se desprende con meridiana claridad, que la intención de las partes al celebrar el contrato sub iudice, no fue la de vincularse a través de un contrato de opción a compra venta, en virtud de que el denominado "OPCIONANTE COMPRADOR" se obligó a pagar el precio pactado, teniendo como obligación correlativa por parte del "OPCIONANTE VENDEDOR" la de comprometerse también a transmitirle la propiedad; lo que denota que el ciudadano Gerardo Ramón Laguna en su condición de propietario del inmueble objeto de litigio, no dio una opción al ciudadano Pablo Antonio Torres para que de manera voluntaria decidiera ejercer su derecho a adquirir el inmueble en el plazo estipulado en el contrato, es decir, al comprometerse las partes a vender y a comprar respectivamente, y al obligarse el llamado "OPCIONANTE COMPRADOR" a pagar el precio pactado, del cual avanzó una parte del mismo, como inicial, al llamado "OPCIONANTE VENDEDOR", resulta forzoso concluir que el contrato que vincula a las partes en este proceso constituye un contrato preliminar de los denominados de promesa bilateral de compra venta, que a decir del profesor Mauricio Rodríguez Ferrara en su obra "El Contrato de Opción", Tercera Edición, Editorial Livrosca, 2008, página 99, supone que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y no de un contrato de opción a compra venta como lo denominaron las partes. De tal manera que, ante el incumplimiento de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo en este tipo de contratos, resulta necesario que se demande el cumplimiento de tal obligación para que se perfeccione la compra venta prometida en el contrato preliminar, siendo necesaria una sentencia de condena que constituiría el negocio jurídico perfeccionado, siendo necesario también que dicho contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta contenga suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, ya que de no constar los mismos, un incumplimiento del contrato daría lugar solo a la pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, de resultar procedente la acción de cumplimiento de dicho contrato, y la parte que ha sido condenada a cumplirlo, no otorga la escritura respectiva, la sentencia debe suplir su manifestación de voluntad por mandato del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Ello, siempre y cuando se cumplan dos condiciones fundamentales, a saber: a) que la ejecución en especie no esté excluida por el contrato y, b) debe existir constancia en autos de la obligación de pago del precio por el promitente comprador, antes del dictado de la sentencia definitiva, en el caso de que el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el cual no es el supuesto del caso sub iudice, toda vez que el denominado "OPCIONANTE COMPRADOR" en la estipulación segunda del contrato se obligó a pagar la totalidad del precio pactado en un lapso previo a que surgiera la obligación por parte del denominado "OPCIONANTE VENDEDOR" de transmitirle la propiedad de la cosa vendida.

Se declara con lugar la demanda por cumplimiento del contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, interpuesta por el ciudadano Pablo Antonio Torres, contra el ciudadano Gerardo Ramón Laguna; así como sin lugar la reconvención propuesta por este último.