Sentencia N° 158 — Sala Constitucional del TSJ, 18 de junio de 2019

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia revisó la sentencia N° 1.371 dictada el 6 de diciembre de 2016 por la Sala Político Administrativa, que declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer la demanda de resolución de contrato interpuesta por L’ UNIÓN, C.A. La Sala concluyó que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer del caso, dado que se trataba de una demanda por incumplimiento de contrato y no de una rescisión unilateral. En consecuencia, se declaró nula la sentencia impugnada y se ordenó al tribunal inferior que decidiera el recurso de apelación correspondiente.

Para arribar a esa conclusión la Sala Político Administrativa de este Máximo Tribunal, se fundamentó en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912, del 30 de abril de 2012, que prevé lo siguiente: “Artículo 18: De las rescisiones No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. Sin embargo, la sociedad mercantil L’ Unión C.A., sostiene que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia interpretó erradamente el dispositivo antes citado al desconocer el criterio sostenido por esta Sala Constitucional en la sentencia N° 969 del 23 de noviembre de 2016, en la que se estableció lo siguiente: “(…) Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: ‘que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador’. (…Omissis…) Por su parte, la demandada -ciudadana Jacqueline Pernía Roa-, alegó como una cuestión de previo pronunciamiento que la actora antes de ocurrir a la vía jurisdiccional debió agotar ciertos procedimientos consagrados en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que argumenta que el Tribunal de Instancia carece de jurisdicción, lo cual evidentemente no es cierto, por cuanto no se trata de una solicitud de rescisión unilateral, ya que la pretensión se encuentra en la excepción que establece el citado artículo 18, pues se alega la falta de pago de la compradora de seis de las nueve cuotas pactadas. De manera que, a criterio de esta Sala, debió considerarse que las partes tienen el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración. En efecto, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, que no abarcan el mismo concepto, como lo sostiene el fallo de la Sala Político Administrativa, pues se insiste, la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferenciación es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial. Por ende, la resolución del contrato encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, siendo una de esas causales precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación. De allí que en criterio de esta Sala Constitucional, el fallo dictado por la Sala Político Administrativa, objeto de revisión, debió considerar que se trató de una demanda por incumplimiento del contrato, que requiere: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero o del propio acreedor; y, 4) que quien demande la resolución no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones pactadas. Así entonces, ante la falta de cumplimiento oportuno de las obligaciones, también debió considerarse que ello legitima a la parte que haya resultado perjudicada con el incumplimiento a dar por terminado el contrato mediante la resolución, salvo que éste todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, al creer que aun es posible que el contrato cumpla con su finalidad. En esta última circunstancia el acreedor de la prestación no ejecutada tiene entonces la facultad de escoger entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato. En todo caso, si se tratare de una demanda por rescisión unilateral del contrato por parte de la vendedora-, ante la existencia de una cláusula de esta naturaleza, ello en modo alguno puede ser considerado como una limitación a las partes para acceder a la instancia judicial, pues con ello resulta vulnerado el acceso a la justicia y la garantía de la tutela judicial efectiva.

1.- HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional efectuada por el apoderado judicial de la sociedad mercantil L’ UNIÓN, C.A., de la sentencia N° 1.371 del 6 de diciembre de 2016, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia y, en consecuencia, NULO el fallo objeto de la solicitud de revisión. 2.- NULA de la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2015, dictada por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y visto que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer y decidir la presente causa, ORDENA al prenombrado Tribunal que decida el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de los ciudadanos Vicente del Valle Rivas Salazar y Maritza Elena Castillo de Rivas, parte demandada, contra la sentencia dictada el 19 de marzo de 2015 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.